In Berlin brodelt es – und das nicht nur wegen der herbstlichen Temperaturen. Die Diskussion rund um die Vergesellschaftung von Wohnraum nimmt Fahrt auf, und das nicht ohne Grund. Vonovia, einer der größten Wohnungsanbieter der Stadt, hat angekündigt, sich aktiv an der parlamentarischen Debatte über die umstrittenen Vergesellschaftungspläne zu beteiligen. Für den 27. Oktober ist eine Sondersitzung des bayerischen Bauausschusses anberaumt, die auf Initiative der CSU einberufen wurde. Hier sollen unter anderem die Positionen von Vonovia, Heimstaden und Covivio zur Sprache kommen.

Was steht auf dem Spiel? Für Vonovia geht es vor allem um die möglichen Übertragungen und die Höhe der Entschädigungen. Laut dem „Tagesspiegel“ besitzt das Unternehmen in Berlin rund 130.000 Wohnungen, deren Verkehrswert sich auf etwa 23 Milliarden Euro beläuft. Die derzeit diskutierte Entschädigungsobergrenze von 16 Milliarden Euro gilt für alle betroffenen Unternehmen zusammen und ist somit kein konkretes Verlustszenario für Vonovia. Aber es ist kompliziert – nicht jede Wohnung des Unternehmens könnte einfach übertragen werden, und die individuelle Entschädigung steht noch in den Sternen.

Was heißt das für die Berliner?

Die Eckpunkte des Gesetzes, das die Vergesellschaftung regeln soll, sind bereits festgelegt. Private Unternehmen mit mindestens 10.000 Wohnungen in der Hauptstadt wären betroffen, wobei sie dennoch 10.000 ihrer Wohnungen behalten dürfen. Ausgenommen sind jedoch alle seit 2021 neu gebauten oder im Bau befindlichen Wohnungen. Bei Vonovia sind das etwa 1.000 Wohnungen, die derzeit errichtet werden, und rund 1.600 Neubauten, die seit 2021 in Berlin entstanden sind. Diese Neubauausnahme könnte also einen entscheidenden Einfluss auf die Regelungen für Vonovia haben.

Doch wie wird das Ganze letztendlich finanziert? Nach den Plänen soll die Entschädigung durch Kredite finanziert werden, die wiederum durch Mieteinnahmen refinanziert werden. Hierbei hängt die wirtschaftliche Tragfähigkeit auch von den Finanzierungskosten und laufenden Ausgaben ab. Anleger von Vonovia haben vor allem ein Auge auf konkrete Angaben zu betroffenem Bestand und rechtlicher Umsetzung.

Neue Strukturen für alte Probleme

<pDoch die Diskussion endet nicht bei Vonovia. Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ schlägt die Gründung einer Anstalt öffentlichen Rechts (AöR) namens „GemeingutWohnen“ vor, die innerhalb von 18 Monaten die Verwaltung von über 200.000 Wohnungen übernehmen soll. Zur Erinnerung: Das größte kommunale Wohnungsunternehmen, die Degewo, verwaltet rund 110.000 Wohnungen. Eine gewaltige Aufgabe, die „GemeingutWohnen“ ohne bestehende Strukturen und genügend Personal bewältigen müsste. Das klingt nach einem gewaltigen Kraftakt!

Und die finanziellen Rahmenbedingungen? Die jährlichen Modernisierungsausgaben, die für die AöR geplant sind, liegen bei 6 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Vonovia, LEG und VivaWest investieren zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter in Modernisierungen. Ob die AöR in der Lage sein wird, diese Investitionen allein aus Mieteinnahmen zu finanzieren, ist mehr als fraglich. Öffentliches Geld muss schließlich auch für Schulen und Kitas herhalten, und die Konkurrenz um die Mittel ist hart.

Ein komplexes rechtliches Geflecht

<pBei all diesen Überlegungen muss man auch die rechtlichen Rahmenbedingungen im Auge behalten. Das Berliner Abgeordnetenhaus hat am 12. März 2026 das Vergesellschaftungsrahmengesetz beschlossen, angestoßen durch den Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ aus dem Jahr 2021, der von 57,6 % der Abstimmenden unterstützt wurde. Obwohl der Volksentscheid rechtlich nicht bindend ist, hat er doch einen erheblichen politischen Druck erzeugt.

Eine Expertenkommission hat die Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen mehrheitlich als verfassungsgemäß bewertet. Das Gesetz verfolgt das Ziel, bestimmte Ressourcen der Daseinsvorsorge in Gemeineigentum zu überführen. Doch dafür sind individuelle Vergesellschaftungsgesetze nötig, und jede muss verhältnismäßig sein – das heißt, die Entschädigung muss fair und unter Berücksichtigung aller wirtschaftlichen Folgen festgelegt werden. Ob das letztendlich auch den Berliner Mietern zugutekommen wird, bleibt offen.

Inmitten all dieser Diskussionen ist eines klar: Die Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist angespannt, und die kommenden Monate werden entscheidend sein. Der Druck auf die Politik ist spürbar, und die Mieter blicken gespannt auf die Entwicklungen. Wenn wir ehrlich sind, kann niemand genau vorhersagen, wie sich die Lage entwickeln wird. Bleibt zu hoffen, dass die Lösungen greifbar und vor allem gerecht sind.