In Berlin wird die Wohnungsfrage wieder einmal hitzig diskutiert. Nach der Wahl fangen die Stimmen an, laut zu werden, die sich für die Enteignung großer Wohnungsunternehmen starkmachen. Im Fokus stehen börsennotierte Riesen wie Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG, während landeseigene Unternehmen und Genossenschaften ausgenommen bleiben sollen. Aber ist das wirklich die Lösung für das Wohnungsproblem? Tom Wünsche, Vorstandsvorsitzender der Berliner Wohnungsbaugenossenschaft Vorwärts eG, ist skeptisch. Er glaubt nicht, dass Enteignungen oder Vergesellschaftungen das richtige Mittel sind, um die Herausforderungen am Wohnungsmarkt zu bewältigen. Denn letztlich schaffen solche Maßnahmen weder neue noch sanierte Wohnungen.

Das Problem ist vielschichtiger. Auch öffentliche Wohnungsunternehmen stehen vor der Herausforderung, Neubau, Modernisierung und Betrieb zu finanzieren. Ein bloßer Eigentümerwechsel wird diese wirtschaftlichen Hürden nicht überwinden. Die Vorwärts eG, mit über 5000 Wohnungen im Bestand, wurde bereits früher als potenzielles Ziel für Vergesellschaftungsmaßnahmen diskutiert. Doch eine gesetzliche Ausnahme für Genossenschaften könnte Fragen aufwerfen – warum sollten Eigentümer aufgrund ihrer Rechtsform unterschiedlich behandelt werden? Es ist ein komplexes Gefüge, in dem wirtschaftliche Risiken und Unsicherheiten eine große Rolle spielen. So könnte das Vergesellschaftungsrisiko in die Immobilienwerte und Finanzierungskonditionen einkalkuliert werden, doch die genauen Auswirkungen sind schwer abzuschätzen.

Die Realität der Mietpreise

Die Vorwärts eG bewirtschaftet insgesamt 5137 Wohnungen, die im Schnitt zu einer Soll-Nettokaltmiete von 6,40 Euro pro Quadratmeter vermietet werden. Diese Preise sind das Resultat jahrzehntelanger kontinuierlicher Bewirtschaftung und nicht das Ergebnis einer einzelnen politischen Maßnahme. In den letzten 20 Jahren hat die Genossenschaft gerade einmal 254 neue Wohnungen gebaut. Vor zwei Jahrzehnten war der Fokus auf Neubau kaum gegeben, da mehr als 100.000 Wohnungen in Berlin leer standen.

Die Genossenschaft plant, weiterhin zu bauen, sofern die Rahmenbedingungen stimmen. Geplant sind unter anderem barrierearme Wohnungen und neue Grundrisse. Der Schwerpunkt bleibt jedoch die Bestandsbewirtschaftung, die Sanierung von Leitungssträngen, die Erneuerung von Heizungen und die Modernisierung von Aufzügen sind nur einige der Maßnahmen, um den technischen Instandhaltungsrückstand zu vermeiden. Dabei werden Gebäude aus den 1990er-Jahren oft noch wie Neubauten behandelt, während größere Erneuerungen anstehen.

Herausforderungen im Wohnungsmarkt

Ein großes Thema, das immer wieder aufkommt, ist der Missbrauch günstiger Mietverträge. Ein Beispiel: Eine Vier-Zimmer-Wohnung wurde für rund 600 Euro warm angemietet und dann zimmerweise für etwa 500 Euro an Studenten weitervermietet. Solche Fälle machen es für die Genossenschaft schwer, klare Nachweise über die tatsächlichen Wohnverhältnisse zu führen. Auch gegen die illegale Untervermietung gibt es rechtliche Möglichkeiten, doch die Durchsetzung dieser Maßnahmen gestaltet sich oft als schwierig. Und das löst die Berliner Wohnungsfrage allein nicht.

Politisch gesehen wird die Debatte um die Vergesellschaftung privater Wohnungsbestände immer brisanter. Die Bundeskoalition aus Union und SPD möchte eine solche Vergesellschaftung gesetzlich ausschließen, um den privaten Wohnungsbau nicht zu gefährden. Ein Verfahren für ein Volksbegehren wird vorbereitet, das allerdings noch einige Hürden überwinden muss. Schätzungen des Rechnungshofs Berlin beziffern die Gesamtkosten einer Vergesellschaftung auf etwa 36 Milliarden Euro. Dazu kämen jährliche Zuschüsse von 700 Millionen bis 1 Milliarde Euro in den ersten zehn Jahren.

Die Berliner Wohnungsfrage ist also alles andere als einfach. In einem Stadtentwicklungsplan wird ein Bedarf von 211.000 neuen Wohnungen bis 2040 festgestellt. Dabei könnte eine Randbebauung des Tempelhofer Feldes eine sinnvolle Lösung darstellen – ein Quartier mit Wohnungen, Schulen und Grünflächen könnte dort entstehen. Doch die Herausforderungen sind groß: Die Nachfrage nach kleineren Wohnungen ist da, gleichzeitig leben viele Familien in beengten Verhältnissen, während ältere Einzelpersonen große Wohnungen bewohnen. Wohnungstausch könnte hier eine Lösung sein, doch rechtlicher Druck und eine stärkere Tauschkultur wären nötig.

Die Diskussion um die Wohnungsfrage in Berlin ist also komplex und vielschichtig. Eine echte Lösung wird nicht über Nacht kommen. Vielmehr ist eine gemeinsame Planung zwischen Berlin und Brandenburg gefragt, um den Wohnungsbau und die Verkehrsinfrastruktur zu verbessern. Schließlich endet der Wohnungsmarkt nicht an der Stadtgrenze. Eine zuverlässige Bahnverbindung nach Brandenburg könnte für viele eine attraktive Alternative sein, während die Nachverdichtung in Berlin auch ihre Grenzen hat – Bäume und Freiflächen sind ebenso wichtig wie neue Wohnungen.