In Berlin, wo die Mietpreise oft für Kopfschmerzen sorgen, zeichnen sich neue Entwicklungen ab. Die Diskussion um die Vergesellschaftung von Wohnraum bekommt frischen Wind. Laut einem aktuellen Sondierungspapier, das von Linken, Grünen und der SPD ausgearbeitet wurde, soll der große private Wohnungsbestand in Gemeineigentum überführt werden. Ein ehrgeiziges Ziel, das viele Fragen aufwirft – nicht zuletzt zu den finanziellen Aspekten. Denn wie immer, wenn es um Wohnraum geht, steckt der Teufel im Detail.

Die Bewirtschaftungskosten für die betroffenen Wohnungen werden auf etwa 3,73 Euro pro Quadratmeter und Monat geschätzt, was sich auf stolze 457 Millionen Euro jährlich summiert. Um diese Summe ohne Landeszuschüsse zu stemmen, müsste die Nettokaltmiete auf 9,78 Euro pro Quadratmeter steigen. Wenn wir die jährlichen Instandhaltungskosten von 17,18 Euro pro Quadratmeter hinzunehmen, würde die Miete sogar auf 11,21 Euro klettern, sagt der Experte Kholodilin. Zum Vergleich: Die aktuellen Durchschnittsmieten für die Vonovia-Wohnungen liegen bei 8,26 Euro nettokalt pro Quadratmeter. Das klingt nach einer knackigen Steigerung!

Ein Blick auf die Vergesellschaftung

Das Sondierungspapier sieht neben der Vergesellschaftung auch Maßnahmen gegen Mietwucher vor und will bestehende mietrechtliche Regelungen durchsetzen. Eine neue Mietenaufsicht soll her und sogar eine Schwerpunktabteilung bei der Berliner Staatsanwaltschaft könnte eingerichtet werden. Für den Wohnungsneubau sind von 2026 bis 2031 insgesamt 100.000 Baugenehmigungen geplant, aus denen neue Wohnungen entstehen sollen. Das klingt nach einem Plan, oder? Aber die Realität sieht oft anders aus – da gibt es noch so viele Unbekannte.

Ein interessanter Aspekt ist die Gründung einer neuen Anstalt öffentlichen Rechts, die „GemeingutWohnen“ genannt wird. Diese soll innerhalb von 18 Monaten die Verwaltung von mehr als 200.000 Wohnungen übernehmen. Das betrifft zwar nicht nur die Vonovia-Wohnungen, sondern auch private Unternehmen insgesamt, die zwischen 213.000 und 220.000 Wohnungen verwalten. Zum Vergleich: Die Berliner Degewo hat „nur“ rund 110.000 Wohnungen in ihrer Obhut. Es wird spannend zu sehen, wie diese neuen Verwaltungsstrukturen und organisatorischen Abläufe aussehen werden.

Finanzierung und Herausforderungen

Finanziell ist das Ganze eine Herausforderung. Die bestehenden Wohnungsunternehmen planen 2025 rund 384 Millionen Euro für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau ein. Für 2026 sollen es sogar 539 Millionen Euro aus eigenen Mitteln sein. Aber eine Studie des IW Köln warnt, dass die geplanten Modernisierungsausgaben von 6 bis 12 Euro pro Quadratmeter nicht ausreichen könnten, um notwendige energetische Modernisierungen zu finanzieren. Die Frage, die sich hier aufdrängt: Woher sollen die Mittel kommen? Die mageren Mieteinnahmen werden wohl nicht alleine ausreichen.

Für Mieter könnte das bedeuten, dass sie mit geringeren Modernisierungsleistungen und längeren Wartezeiten bei Reparaturen rechnen müssen. Ein Sanierungsstau könnte die Folge sein. Da stellt man sich unweigerlich die Frage, ob das Konzept, das die Regierung verfolgt, tatsächlich den gewünschten Effekt hat. Denn bis jetzt gibt es noch keinen Gesetzentwurf, sondern nur einen Beschluss des Koalitionsausschusses. Die Bundesregierung hat im Juli bereits angekündigt, Vergesellschaftungen verhindern zu wollen – ein rechtlicher Spagat, der viele Sorgen aufwirft.

Der Weg zur Umsetzung

Die Koalitionsverhandlungen, die am 17. Oktober 2026 abgeschlossen wurden, stehen also noch ganz am Anfang. Ein Vergesellschaftungsgesetz ist noch nicht verabschiedet, und auch die Ausnahmen für Genossenschaften und gemeinwohlorientierte Akteure sind noch nicht klar definiert. Das Sondierungspapier spricht von einer Übertragung der Wohnungen, die erst ein Jahr nach der Verkündung des Gesetzes wirksam werden soll. Das lässt viel Raum für Spekulationen und Unsicherheiten.

Die rechtlichen Grundlagen sind ebenfalls ein heikles Thema. Artikel 15 des Grundgesetzes könnte für die Überführung von Wohnraum in Gemeineigentum herangezogen werden, allerdings wird eine Enteignung nach Artikel 14 ausdrücklich ausgeschlossen. Das sorgt für Verwirrung und Fragen über die rechtlichen Rahmenbedingungen und deren praktische Umsetzung. In einer Stadt, die von ihren Wohnraumproblemen geprägt ist, bleibt abzuwarten, wie sich all diese Pläne entwickeln werden – und ob die Mieter am Ende wirklich profitieren können.