In Berlin, wo der Wohnraum immer knapper wird, hat der Senat mit einer neuen Genehmigungspflicht für die befristete Vermietung von Wohnraum in sozialen Erhaltungsgebieten reagiert. Diese Regelung trat Anfang dieser Woche in Kraft und betrifft 82 Milieuschutzgebiete, die sich über den Großteil der Fläche innerhalb des S-Bahn-Rings erstrecken und mehr als eine Million Berliner:innen betreffen. Die überarbeiteten Genehmigungsvorschriften der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zielen darauf ab, bezahlbaren Wohnraum zu sichern und den Missbrauch von Wohnraum zu verhindern.
Vermieter, die zeitlich befristete Verträge anbieten möchten, müssen nun eine Genehmigung der Bezirke einholen. Besonders bei gewerblichen Geschäftsmodellen und überteuerten Zwischenmieten werden Genehmigungen nicht erteilt. Privatpersonen bleibt es jedoch weiterhin möglich, befristete Vermietungen nach Antrag zu ermöglichen. Der Senat reagiert damit auf einen dramatischen Anstieg der befristeten und möblierten Vermietungen, die von 13% im Jahr 2012 auf knapp 50% im Jahr 2022 gestiegen sind. In den Innenstadtbezirken lag der Anteil der entsprechenden Inserate sogar bei drei Vierteln.
Neue Vorschriften und ihre Hintergründe
Die neuen Verwaltungsvorschriften, die am 18. April 2026 in Kraft treten, sollen eine einheitliche, rechtssichere und effiziente Genehmigungspraxis sicherstellen. Der Fokus liegt auf der Eindämmung gewerblicher Vermietungen und überteuerter Zwischenmieten. Laut den Vorgaben sind befristete Vermietungen gemäß § 575 BGB, sowie befristete Untervermietungen des eigenen Haupt- oder Zweitwohnsitzes genehmigungsfähig. Die Genehmigungsbehörden sind die Bezirke, die bereits mit der Umsetzung der neuen Regelungen beschäftigt sind.
Ein Rechtsgutachten, das im Sommer 2024 vom Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf präsentiert wurde, stellte fest, dass Kurzzeitvermietungen als Nutzungsänderung gelten und somit genehmigungspflichtig sind. Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg war der erste, der möbliertes Wohnen auf Zeit untersagte. Bisher wurden in fünf Fällen befristete Vermietungen abgelehnt, ohne dass Vermieter gegen diese Ablehnungen geklagt haben, möglicherweise aus Angst vor einem Grundsatzurteil. Ein laufendes Verfahren in Neukölln könnte hier wegweisend sein.
Der Wohnungsmarkt in Berlin
Die Situation auf dem Wohnungsmarkt bleibt angespannt. Eine aktuelle Studie hat ergeben, dass bundesweit etwa 550.000 Wohnungen fehlen. Der Anstieg des Wohnraumbedarfs ist vor allem auf hohe Zuwanderungszahlen in den letzten Jahren zurückzuführen. Gleichzeitig gibt es zu wenig Neubauten und viele leerstehende Wohnungen. In Berlin lebten 2023 etwa 52% der Menschen zur Miete, was im Vergleich zu anderen Ländern wie Frankreich oder Spanien besonders hoch ist.
Die Angebotsmieten für möbliertes Wohnen auf Zeit lagen 2025 bei 24,12 Euro pro Quadratmeter, während Mieter:innen bei regulären Mietverträgen im Schnitt etwa 15 Euro zahlten. Diese Preisdifferenz verdeutlicht die Problematik der steigenden Mietbelastung, die im Jahr 2022 bei 28% des Haushaltsnettoeinkommens lag. Zudem zeigt die Entwicklung, dass in Großstädten wie Berlin jede dritte leerstehende Wohnung länger als 12 Monate leer steht.
Die neuen Vorschriften des Senats sind ein Schritt in die richtige Richtung, um den Wohnungsmarkt in Berlin zu regulieren und den Mieter:innen zu helfen. Mit einem geplanten jährlichen Neubau von 400.000 Wohnungen, der jedoch oft nicht erreicht wird, bleibt abzuwarten, ob diese Maßnahmen ausreichen werden, um den Wohnraummangel langfristig zu beheben.